重建價值

 

前幾日在香港仔撞見英皇老闆楊受成，幾個帶安全帽的工友帶他巡視剛完成收購的幾幢舊樓，這個小項目可能比不上它羅素街廣東道的一個舖位，還是要親力親為視察，力不到不為財。英皇總共用4.3億收購約3.7萬呎可建面積，就算加一千元拆樓費，總成本約13000/呎，這個價買到港島地算相宜，黃竹坑港鐵地皮已賣到19000/呎。舊樓收購過程需時甚久，發展商要承擔中途樓市隨時逆轉的風險，一旦成功利潤可以很深，它們給原住戶一點開胃菜，主菜永遠留給自己，資本世界的食物鏈。

另一個透過重建增值的例子是嘉湖海逸酒店，落實重建成住宅，150萬呎樓面，五千個單位，等於1/3嘉湖山莊的體積，市場估計落成後至少賣14000/呎，套現的資金一定比嘉湖海逸23億的帳面值高，這是李澤鉅一直抱怨的事，酒店資產只用成本入帳，每年折舊，帳面值完全跟市值脫節。李上台後陸續公佈多個重建計劃，勵精圖治，現在的長實魄力十足，作為小股東大可放心。

星斗市民想參與這些重建遊戲很難，除非財力多到周圍買舊樓搏收購，另一做法是買地產商的股票，試圖去分一杯羹。眾所周知很多地產股折讓得利害，派息豐厚，裡面有些質素參差，揀股還是要挑一下。現實點講，如果不學領展一直賣貨換貨，迫市場重估，折讓一般難以大幅收窄，買入前做好心理準備，不要大想頭，先一步一腳印，只要利潤、資產值繼續創新高，就算折讓不減，股價一樣會水漲船高。