黑石集團

 

最近黑石的曝光率甚高，以估值一百億接手香港國際建設，出手寬鬆。國建出售最後一幅啟德地套現36億，估計帳面的淨現金已達80億，外加12億的金融投資，剛買回來價值7億的荷里活道商廈，連同本身的地基業務，要收回投資成本不難，但又談不上會大賺特賺。

黑石集團主攻另類投資，籠統講即是股債以外的其他投資，可以是私募基金、對沖基金、私人貸款或者房地產等實質資產。這類資管公司的收入來源都是基本1-2%管理費，再加20%的表現費。它的強項是房地產和私募，兩大領域的基金年化回報率達15%，因為戰績彪炳，自2007年上市以來管理的資產四倍增長，去到4720億美元。

近年的代表作是以蛇吞象方式鯨吞希爾頓酒店，只出資60億，杠桿收購當時總值260億的希爾頓，在2007年10月樓市最高峰時買入，時機有夠差，之後金融海嘯爆發，帳面須減值70%，幸好黑石不同於其他共同基金，它的禁止贖回期一般長達十年以上，就算面對市場恐慌也不用迫著蝕賣。這種持貨能力容許它們耐心經營，幾年間不斷翻新削成本，2013年重新上市，2016年賣25%股份給海航，2018年出清所有持股，用11年時間從希爾頓身上賺走兩倍。

今期東周封面談到新鴻基，大意是說新地成為新一代樓市大好友，過去年半用540億掃地，等同過去十年買地金額的一半。它的買地策略向來都跟銷售額掛勾，賣樓銷情越旺，補地就補得越兇狠，強調貨如輪轉。文章也提及新地土儲成本低，偶爾一兩幅高追影響不大，譬如呎價令人嘩然的北角海璇，賣到三四萬一呎，2012年買入的地價才9300元。每次見新盤開賣萬人空巷的場景，大家爭崩頭為買心頭好，背後笑最大聲應該是發展商吧。

另外，新地的財政穩健，手頭現金280億，淨負債11%，每提高10%就多550億可以用，滿滿的彈藥，不要說一幅啟德地，就算十幅也買得起，經濟不景或市場波動反而提供低價壯大的機會。綜合黑石和新地兩個案例，只要口袋夠深、持貨力強，很多時也能化險為夷，轉危為機。一個典形的牛市往往於極度悲觀時誕生，在狂喜中死亡，希望到那極端時刻我還有這份理智在。