馬時亨在股東會提到港鐵是世界唯一會給政府派息的鐵路公司，而外國地鐵多殘殘舊舊，更顯出港鐵營運得宜。事實港鐵的經營模式也是世界獨一無二，政府給它很大優惠，除擁有鐵路經營權外，還有上蓋物業的業權，不用在公開市場拚個你死我活搶地，可以招標引入地產商合夥開發，最後將利潤分成，又或者收落成的商場寫字樓作回報，躺著賺錢，港鐵手上具代表性的商場有圓方、德褔、青衣城等等，投資物業估值770億。
想深一層，港鐵這個模式不能持續，香港鐵路網己很完善，四通八達，地鐵站鋪得密麻麻，見縫插針狀態，還有多少幅上蓋地可開發？現時興建中的有高鐵和沙中線，另外還有四條計劃興建的已提交政府審批，譬如北港島和南港島線，多屬擴充的形式。早年競投外國項目時，馬時亨已講向外發展，因現時模式不可持續，雖然是輕輕帶過，但意義深長。近年公司投得不少外國項目，澳洲英國的也有，但回報跟香港比差天共地，例如2017年業績中，中國內地及國際的鐵路、物業租賃及管理業務收入170億，盈利貢獻只有7.66億，利潤率不到10%。坦白講如果好賺國內公司怎會不瘋搶，漏給外人的應是豬頭骨多。
將來的港鐵很可能變得像載通，以公共運輸為主，年年談加價，議員跟著炮轟，最後讓步加少一點。如果轉型做地產商，角色也奇怪，做地產首要原則是賺到盡，政府持港鐵75%股份，會否有衝突？ 唯一可以肯定是港鐵的資產淨值增長不會像以前快，它的黃金期己過。
