會德豐散貨

 

會德豐以震撼價推售Montara，實呎萬四，大單位更落到萬三，貼住二手價，樓花期30個月。樓盤位置一般，無海景且被羣樓包圍，萬四比同區二手貴一至兩成，不算大平賣。會地在15年投得地皮，呎價三千頭，外加五千元作建築、利息、營銷，總成本八千，仍有近一倍水位。人們常鬧高地價政策，老實說政府用100/呎賣地都無用，發展商跟市價來開，而市價由二手市場主導，二手樓佔樓宇成交量的七八成。除非政府夠膽為賣樓利潤設上限，譬如說利潤率最多20%，否則地產商依然抱賺到盡心態。信和的凱匯算開出良心價，等多幾個月就不用傻傻的平賣了。

會地坐擁690萬呎土儲，早年積極買地，兵精糧足，近年合約銷售平穩上升，負債率低財政健全。旗下九倉動用四百多億買中美股，17年升值了四十多億，18年跌番七十幾億，今年股市暢旺理應大翻身，有這份閒錢來買股票而不買地，應該對自己的土儲量很有信心。空置稅快殺到，日後囤貨要交雙倍差餉，相等於樓價5%，為免夜長夢多，有得賣都快手賣。

按政府未來十年的房屋規劃，目標提供45萬個單位，公私營比例從六四提高到七三，換言之私樓供應從每年18000個減至13500個，可以預期將來分配給私樓的土地會減少，投地競爭勢必更激烈，財力匱乏的中小型發展商更難立足。每年減少的幾千個單位可以透過農地轉換、重建、棕地發展和填海等方法來補足，單是新地十四鄉換地就多了9000個單位，擁大量農地和舊樓的地產商角色愈見重要。