地產股—九龍建業

 

九龍建業(0034)，市值98億，是中小型地產股的代表，足跡遍佈中港澳，主席是「澳門李嘉誠」柯為湘。

業務概覽

 

上半年財報，綜合收入15億，香港物業銷售佔5億，主要是奧城西岸和登峰南岸的貨尾單位。未來焦點是紅磡的環海東岸，已預售超過九成，預售收到的款項記在營業和其他應付款，待收到入伙紙交樓後便會入帳。另外，薄扶林和鯉魚門項目陸續預售，未來幾年都有項目落成，增長確定。內地物業銷售7億，目前有六個項目，遍佈瀋陽、惠洲、無錫、天津、佛山，集中在上年和今年完工，預計即將入帳的盤源豐厚。

物業投資收入1.7億，旗艦收租物業是始創中心，坐落彌敦道，位置優越，升值力強。租金收入提高會帶來重估收益，資產淨值亦水漲船高。

海一居事件

這件事鬧得很大，是九建最大的風險。事情大概是說海一居的P地段地皮租期只有25年，根據澳門土地法，如果租期滿仍未落成完工便會被無償的收回土地，目的在於防止囤地，不幸地在2015年租期滿時真的未完工，政府依法沒收，項目停工。公司認為責任在政府所以上訴，直到上年10月，中等法院判決是公司敗訴，保利達說會繼續上訴至終審法院尋求最終判決。

這事之所以牽連甚廣是因為在2010-2013年期間，海一居已預售約3000個單位，買家都交了樓價的三成做訂金，公司承諾會如期交樓，結果無疾而終，直至現在仍未退還訂金，等於綁架買家一齊等，買家除了一殼眼淚外就是不斷的去抗議，有些更淒涼是落訂時已向銀行做按揭，現在還在供一層不存在的樓。

最令我不解是九建和保利達年報都不見有這筆賣樓花的預收款，以售價550萬計，三成訂金，少說總額也會有五六十億。這項目保利達佔80%權益，另外20%是柯為湘家族旗下的另一家公司，它們訂立共同投資協議，不知是否協議所訂的內容令保利達不用上身。九建控股保利達73.5%股權，採用合併資產負債表，保利達的資產負債同樣會出現在九建的財報上。

結語

海一居的結局至關重要，如果到終審法院仍敗訴，是否意味著九建資產表上海一居近百億的物業發展權益要變零？欠買家的訂金又怎計，是否毀約要賠雙倍？這時看市帳率也沒意義，如果最壞的情況出現，整個資產淨值已分崩離析。換著是長實恆地或新鴻基我諗早就退訂了，這些錢袋起亦會壞名聲，有頭有面無必要這樣。