長實的底氣

 

山頂文輝道地王即將揭盎，市場估值最高485億，新地恆基長實皆獨資競投，出奇是嘉華也獨資，就算以中間價300億計，亦是嘉華市值的三倍，佔總資產近半，加上淨負債率已40%，今次投地是用上傾國之力，給它中標市場反應負面居多。長實近年買買買，APA Group的收購進行中，財務承擔最高610億，單單巨刁，令人好奇它錢從何來？

 

簡單歸納資金來自三方面，一是每年的經營現金流入，尤其上年合約銷售高達破紀錄550億，很多趕不及入帳，所以盈利跟現金流入差異可以很大，反映在存貨減少和預收訂金增加，現時未入帳銷售累積達780億。經過上年一波高潮，今年銷售回順，上半年160億，全年300億可期，長實在港買地一直手緊，無心戀戰，補上早前黃竹坑地的150萬呎，土儲也只有650萬呎，比會德豐還要少，以它的銷貨量很快會乾塘，正面點看，騰出的資金可買入更多固定收入項目，防守性提高。

第二來源是現金定存，半年報顯示，定存高達550億，很大部份來自中環中心的一次性回籠。第三來源是借貸，浮負債率只有2%，非常保守，每提高10%即可多300億用，只要收購帶來的盈利高於利息成本，對股東來講是好事。總括來講，現在可動用的資金過千億，繼電能後第二隻即將被搾乾的現金牛，稱職的管理層先要為公司尋增長，再考慮派息回購，領展買買賣賣獲市場高評價，但長實卻得不到應有對待，大股東密密增持就是最有力的無聲抗議。