地產股—香港小輪

 

香港小輪(0050)，市值32億。恆基系旗下的小型地產股，是隻沉默的羔羊，毫不起眼，憑著滿滿的淨現金和厚厚的資產折讓，受一眾價值投資者青睞。

業務概覽

上半財年盈利有1.6億，近半來自物業銷售，包括逸峰貨尾和亮賢居車位，利潤率高達六成，參照樓價近年升幅，高毛利並不意外。興建中的長沙灣海柏匯己預售97%單位，今年落成交樓便會入帳，估計進帳近十億。之後的焦點是跟帝國集團合作的屯門項目，2021年落成，66萬呎樓面，就算只佔一半權益，三四十億收入怕且跑不掉。

地產投資貢獻6500萬，當中包含三千萬物業重估收益。手持港灣豪庭廣場、嘉賢居亮賢居等的商舖，多屬地區性商場，價值20億。公司採用的資本化率是零售3.5-5%，車位4.75-7%，尚算合理，定得越低估出來的投資物業價值越大，一般不宜定太低，如果樓市大跌，市價低過帳面值太多，會有減值壓力。

最後，證券投資收益3500萬。投資組合價值4.2億，包括1.7億債券和2.5億股票，管理層早年曾透露集團持有的股票多是四叔心儀的大藍籌，在今次大牛市應受益不少。

每股淨現金

公司一大賣點是淨現金豐厚，現金有15億，可供出售證券4.2億，合共19.2億，已佔市值的六成，還未包括存貨中的1.2億待售物業，用六成利潤率計，這批物業值3億。換句話說，如果用現價私有化，幾乎是不費一分一毫。

財務摘要

偶爾才會有大型項目入帳，這也是中小型地產商的通病，因資金有限，支持不了多線發展。股價長遠會反映價值增長，價值是指資產淨值，做地產發展要賣樓才有盈利，有盈利資產淨值才會增長，最理想當然是像新鴻基，貨如輪轉的賣樓機器。

結語

小輪的股價跟二十年前差不多，有點唏噓，給人感覺是雄心壯志不足，始終恆地系的發展重心在恆基地產。很少見做地產發展連銀行貸款也沒有，前幾年好不容易推逸峰大賺一筆，但過半盈利又用作特別息派出去，財務保守是好事，但太多反而會窒礙增長。市場上還有很多具狼性的中小地產商，日夜想著怎樣將公司做大，又或者懶到底的收租股，靠一兩幢物業養幾代人，直接享受物業升值。